MITÄ PITÄÄ TIETÄÄ TALOYHTIÖN PAPEREISTA? 

Vaikka asuntokuume vaivaisi kuinka, taloyhtiön papereita kannattaa katsella tarkemmin kuin havittelemasi asunnon keittiönkaappeja. Asunnon isännöitsijäntodistus, toimintakertomus, tilinpäätös, seuraavan vuoden talousarvio, kunnossapitotarveselvitys sekä yhtiöjärjestys paljastavat rahanarvoista tietoa siitä, kuinka hyvä ostos tämä asunto on. 

Isännöitsijäntodistuksessa kerrotaan taloyhtiöstä perustiedot kuten pinta-ala ja kerrosluku, yhtiön koko ja sijaitseeko yhtiö omalla vai vuokratontilla. Asunnosta selviää nykyinen omistaja, pinta-ala sekä hoitovastike. Sen suuruus kannattaa katsoa tarkkaan, hoitovastikkeessa maksat yhtiön säännöllisiä hoitokuluja kuten lämmitystä ja myös tontin vuokraa, jos taloyhtiö ei sijaitse omalla tontilla. Tulevat ja tehdyt remontit. Eli onko suuria remontteja tulossa tai että miten yhtiöstä on ylipäänsä pidetty huolta.  

Hoitovastike ilmoitetaan yleisemmin euroina neliömetriä kohti ja on oululaisissa vanhoissa kerrostaloissa tavallisesti välillä 3,5–4 euroa per asuinneliö. Seuraavan vuoden talousarviosta näet, onko hoitovastike nousemassa. Isännöitsijäntodistukseen on merkitty asunnon osuus yhtiön lainoista ja kuukausittainen lyhennyserä eli rahoitusvastike. Rahoitusvastike ei siis ole asunnon omistajan velkaa, vaan taloyhtiön ottamaa lainaa esimerkiksi taloyhtiön remonttia varten. Taloyhtiön velka jaetaan maksettavaksi yhtiön osakeomistajien kesken. Huomaa kuitenkin, että velka ei ole aina huono asia. Osakkeenomistaja on velvollinen suorittamaan vastikkeen taloyhtiölle, joka lyhentää sillä lainoja ja niiden korkokuluja. Rahoitusvastikkeesta voidaan käyttää myös nimeä pääomavastike.

Toimintakertomus on kuin taloyhtiön esite, jossa kerrotaan edellisvuoden keskeiset tapahtumat yhtiön hallinnossa, hoidossa ja taloudessa. Esimerkiksi edellisen vuoden kunnostustyöt löytyvät täältä, samoin veden ja lämmön kulutus. Hyvässä taloyhtiössä tämä on laadittu yksityiskohtaisesti.

Tilinpäätöksestä näet yhtiön tulot ja menot edellisvuodelta ja talousarviosta seuraavan vuoden suunnitelmat. Tärkeä rivi tilinpäätöksessä on hoitovastikkeen jäämä. Yhtiön maksuvalmius. Eli onko yhtiöllä rahaa tilillä vai ollaanko nollissa tai jopa pakkasen puolella. Jotta yhtiöllä olisi puskuria yllättäviä tilanteita varten, sillä tulisi olla 2–3 kuukauden hoitovastikkeiden verran hoitovastikeylijäämää. Joskus voi olla järkevää kerryttää enemmänkin hoitovastiketta tiedossa olevan remontin rahoittamiseen. 

Kunnossapitotarveselvitys käy läpi tulevien vuosien korjaus- ja huoltotarpeet ja sieltä näet suunnitelmat tulevista remonteista. Kyseessä on siis hallituksen arvio tulevista tarpeista. Varsinaiset remonttipäätökset tehdään yhtiössä erikseen. Jos remontti vaikuttaa merkittävästi asumiskustannuksiin, siihen tarvitaan yhtiökokouksen päätös. Pienistä kunnostuksista voi päättää taloyhtiön hallitus. Kunnossapitotarveselvityksiä on kuitenkin moneen lähtöön. Niissä ei välttämättä kerrota, mitä korjauksia lähivuosina oikeasti pitää tehdä tai ne kerrotaan epämääräisesti. Pahimmillaan ne kertovat taloyhtiön tilasta yhtä paljon kuin renkaiden potkiminen autosta. Siksi on tärkeä perehtyä huolellisesti taloyhtiön korjaushistoriaan. Hyvä kunnossapitotarveselvitys yksilöi korjaustoimenpiteen, toteutumisvuoden ja kustannusarvion kokonaisuutena ja asuinneliötä kohti. Nämä tiedot auttavat osakkaita suunnittelemaan omaa talouttaan. 

Yhtiöjärjestyksestä ilmenee keskeiset asuntoyhtiön toimintaa säätelevät ehdot ja jossa huomioitava erityisesti vastikkeenmaksuperusteet, korjausvastuut ja lunastusehdot. Laki ei rajoita yhtiöjärjestyksen sisältöä, joten siinä voidaan määrätä kaikista taloyhtiön tärkeinä pitämistä asioista.  

Lunastusoikeus antaa vanhoille osakkeenomistajille tai taloyhtiölle mahdollisuuden lunastaa tehdyssä kaupassa siirtyvät osakkeet itselleen. Lunastukseen liittyvät ilmoitukset on tehtävä tarkoin määräysten mukaisesti. Yhtiöjärjestyksessä voi olla myös poikkeavia määräyksiä, jotka laajentavat osakkeenomistajan korjausvastuuta.

Uutta asuntoa ostettaessa on selvitettävä rakennuttajan luotettavuus ja vastuunkantokyky. RS-kohteella tarkoitetaan kohdetta jossa myydään asuntoja ennen niiden valmistumista. Näissä ostajaa suojataan erilaisin vakuusjärjestelyin. (Huom! lue lisää RS-järjestelmästä 10.5.2021 jolkaistussa blogissani). Jos uusia asuntoja myydään vasta niiden valmistumisen jälkeen ei niille saa RS-järjestelmän suojaa. Silloinkin täytyy olla kuitenkin suorituskyvyttömyysvakuutus (konkurssia varten).