Käsittelyviiveen vaikutukset uuden omistajan asemaan taloyhtiössä.

Maanmittauslaitoksen käsittelyviive saattaa vaikuttaa ostajan osakeoikeuksien käyttämiseen taloyhtiössä (mm. yhtiökokoukseen osallistuminen ja muutostyöoikeus). Silloin, kun taloyhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, vain osakehuoneistorekisteriin merkityllä osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Pelkkä kauppakirjan esittäminen ei mahdollista uuden osakkaan osallistumista. Tilanteessa, jossa ostaja haluaisi osallistua yhtiökokoukseen, mutta omistuksen rekisteröinti on vielä käsittelemättä Maanmittauslaitoksella, tulee myyjän valtuuttaa ostaja osallistumaan yhtiökokoukseen. 

Kun taloyhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, taloyhtiö käyttää huoneistotietojärjestelmässä olevia osakkeenomistajien yhteystietoja (posti- tai sähköpostiosoite) yhtiökokouskutsun lähettämiseen. On siis mahdollista, että kaupanteon jälkeen ostajan omistusoikeuden rekisteröintiin saakka yhtiökokouskutsu toimitetaan myyjälle. Kaupan yhteydessä voidaan sopia, että myyjä sitoutuu toimittamaan taloyhtiön hänelle lähettämät yhtiökokousasiakirjat ostajalle (myyjän sitoumus voidaan kirjata esim. kauppakirjaan).

Jos ostajan on tarkoitus tehdä kohteessa remonttia heti kaupanteon jälkeen, voi myyjä yhtä lailla valtuuttaa ostajan muutostyöoikeuden käyttämiseen ja muutostyöilmoituksen tekemiseen.

Omistusoikeuden rekisteröinnin keskimääräinen käsittelyviive Maanmittauslaitoksessa omistajanvaihdosten yhteydessä on tällä hetkellä noin 2,5-3,5 kuukautta hakemuksen jättämisestä. Pyydettäessä ja perustellusta syystä hakemuksen käsittelyä voidaan kiirehtiä

Milloin uuden omistajan vastikkeenmaksuvelvollisuus alkaa?

Kun osakkeenomistaja vaihtuu esimerkiksi asunto-osakkeen kaupan johdosta sen jälkeen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa ylläpidon Maanmittauslaitokselle, on uuden omistajan haettava omistuksensa rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa asunnon luovutuksesta. Omistusoikeuden rekisteröintiin omistajanvaihdoksen yhteydessä menee Maanmittauslaitoksen mukaan tällä hetkellä noin 10–14 viikkoa (käsittelyaika tarkastettu 30.10.2023).  Tämä tarkoittaa, että voi mennä muutamia kuukausia, kunnes asunto-osakeyhtiö saa Maanmittauslaitokselta tiedon huoneiston osakkeenomistajan vaihdoksesta. Yhtiössä voikin herätä kysymys, kenellä on vastikkeenmaksuvelvollisuus omistuksen kirjausta odotellessa.

Miten ostajan ja myyjän sitten kannattaisi menetellä kaupanteon yhteydessä? Ostajan tulisi hakea omistuksensa rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta mahdollisimman pian kaupanteon jälkeen. Taloyhtiö ei saa Maanmittauslaitokselta tietoa omistusoikeuden rekisteröinnistä heti hakemuksen tultua vireille, joten uuden omistajan kannattaa ilmoittaa omistusoikeuden siirtymisestä myös taloyhtiölle. Ostajan tulisi samalla ilmoittaa yhtiölle myös yhteystietonsa, jotta taloyhtiö voi toimittaa ostajalle vastikelaskut omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Mikäli myyjä saa kuitenkin yhtiöltä vastikelaskuja vielä omistusoikeuden siirron jälkeen, voi myös myyjä ilmoittaa taloyhtiölle omistusoikeuden siirtymisestä ja muistuttaa ostajaa toimittamaan yhtiölle osoitetietonsa vastikelaskun toimittamista varten.

Lunastuslausekkeelliset taloyhtiöt ja paperisen osakekirjan luovuttaminen ostajalle

Silloin kun taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, kaupanteossa on kiinnitettävä erityistä huomioita osakekirjan siirtämiseen ostajalle kaupanteon yhteydessä eikä esim. vasta loppukauppahinnan maksua vastaan, sillä ostajan omistusoikeuden rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään edellyttää siirtomerkinnöin varustetun osakekirjan toimittamista Maanmittauslaitokselle. 

Lunastuslausekkeellisiin taloyhtiöihin liittyvät erityistilanteet

Osakkeiden kaupoissa on lisäksi törmätty ongelmiin tilanteissa, joissa

  • kaupan kohteena oleviin osakkeisiin kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus;
  • taloyhtiön osakeluettelo on jo siirretty huoneistotietojärjestelmään;
  • paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity; ja
  • osakekirja on myyjän pankissa velan vakuutena.

Em. tilanteessa myyjän pankki ei luovuta osakekirjaa ostajalle ennen kuin loppukauppahinta on maksettu. Tämä johtaa siihen, ettei ostajan omistusoikeuden rekisteröintiä koskevaa hakemusta voida MML:ssä ratkaista, sillä hakemuksen käsittely edellyttää siirtomerkinnöin varustetun osakekirjan toimittamista MML:lle. Lunastusaika puolestaan voi käynnistyä vasta, kun ostajan hakemus on ratkaistu, ostaja on merkitty omistajaksi huoneistotietojärjestelmään, ja tästä on mennyt tieto MML:ltä taloyhtiölle (lisäksi lunastusajan alkaminen edellyttää sitä, että kauppakirja on toimitettu taloyhtiölle). Syntyy siis pattitilanne.

Katso toimintaohjeistus em. tilanteisiin täältä.

Lisätietoja alla olevista lähteistä:

https://kiinteistonvalitysala.fi/ajankohtaista/

https://www.kiinteistoliitto.fi/blogit/

https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot/asiointiapuri

<Edellinen blogi         Seuraava blogi >